Verkehrswertgutachten
Was bedeutet eigentlich Verkehrswert?
Der Verkehrswert wird gem. §194 BauGB definiert, dass er durch den Preis bestimmt wird, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Kurzgefasst: Der Verkehrswert ist der Preis, den Sie bei einem Verkauf nach den Marktgegebenheiten bekommen können.
Marktwert
Natürlich wird jeder Immobilienbesitzer aus dem Bauch heraus sagen können, was seine Immobilie ungefähr wert ist. Aber das muss nicht den aktuellen Gegebenheiten entsprechen, da sich der Wert aus vielen unterschiedlichen Faktoren zusammensetzt.
Faktoren der Wertermittlung
Der Wert einer Immobilie hängt vor allem von den örtlichen Gegebenheiten, dem Bauzustand, der Qualität des Baus und der Lage ab. Um diese Faktoren angemessen berücksichtigen zu können, ist für ein vollwertiges Gutachten eine Ortsbesichtigung und die Sichtung aller relevanten Dokumente unabdingbar.
Was sind die Vorteile eines vollwertigen Gutachtens?
- Ein Vollgutachten erfasst alle Aspekte einer Immobilie zur Lage, insbesondere zur Infrastruktur und berücksichtigt Regional- und Sozialfaktoren.
- Der Gebäudezustand wird erfasst, dazu gehören die Qualität der Bauausführung, das Alter, hochwertige Ausstattungen, Heizungsanlage und vieles mehr.
- Bei Mietobjekten werden Kapitalisierungsfaktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, Mieterstruktur, Leerstandsquote, Erhaltungs- und Instandhaltungsaufwand berücksichtigt.
- Ein detailliertes Gutachten ist nachvollziehbar und auch für nicht sachkundige Personen aufgrund der umfassenden Darstellung verständlich.
- Es ist gerichtstauglich und wird von Banken und Behörden anerkannt.
Verfahren der Wertermittlung
Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt. Dafür werden in der Regel drei Verfahren angewendet, je nachdem für welchen Zweck ein Wert ermittelt werden soll.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist geeignet, wenn vergleichbare Objekte in der näheren Vergangenheit verkauft wurden. Aus den zur Verfügung stehenden Daten kann ein Wert abgeleitet werden.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird das Gebäude genauer unter die Lupe genommen: Welchen Qualitätsstandard weist es auf, wie ist der aktuelle Zustand, was ist an Modernisierungen erfolgt, gibt es Baumängel oder Bauschäden.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird herangezogen, wenn mit dem Objekt Einnahmen generiert werden. Das kann ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung oder auch ein Mehrfamilienhaus mit vielen Einheiten sein. Hier wird der Wert über den erzielbaren Ertrag ermittelt.